界面新闻记者 | 王婷婷

界面新闻编辑 | 李慎

3月中旬，郭鹤年家族在内地最大投资的综合体项目将收到第一笔“回款”。

这个分成两批次投资拿地的“巨无霸”项目，马来西亚首富郭鹤年家族旗下的嘉里建设（00683.HK）仅土地款就花费了约221.12亿元，预计总投资规模超400亿元，如今随着超高层住宅产品“金陵华庭”的入市，终于要进入回报时间了。

界面新闻获悉，3月13日，作为该项目第一阶段推出的住宅产品“金陵华庭”正式开启认购。并且，令嘉里建设满意的是，首推的158套房源以18.9万元/平方米的均价通过价格审批，总价4500万元起，高于项目联动价（15.1万元/平方米）。

该项目位于上海市黄浦区核心区域，毗邻外滩、豫园、南京东路步行街及人民广场等地标建筑，未出场就已成为上海楼市焦点。首先，验资3000万元就将不少购房者“拒之门外”；其次，在没过会之前曾放风要卖到20万元/平方米，市场期待值拉满。

一直以来，低杠杆、慢开发、高品质等都是港资开发商的标杆，但嘉里建设此番大笔投资似乎表现得急于回款。

去年八月，在嘉里建设业绩会上，管理层表示，公司目前主力就是做好上海黄浦项目，项目施工进度正按照时间表走，希望住宅方面在2025年下半年预售。同时也提及，上海楼市正处于比较正面的行情，希望能够持续下去，“嘉里建设会尽快结束建设工作，希望能够把握到这一时间窗口。”

到去年11月份时，上海高端住宅市场依然火热，各大开发商争相推盘入市。嘉里建设决定将入市时间提前，表示将在2025年初入市，并公布住宅案名为“金陵华庭”。

可见，嘉里建设公司必定对于金陵东路项目寄予厚望，而金陵华庭的“首战”将直接影响项目资金回笼与项目可持续开发的关键支撑。而且，作为嘉里建设在内地的又一高端项目，金陵华庭的销售成绩也关乎着公司在内地的品牌声誉。

推盘时间至关重要。因此，“金三银四”作为楼市传统销售旺季，是抢占市场先机、加速销售的最佳窗口期。“金陵华庭3月13日开启认购，预计3月20日之后开盘。”

放眼望去，整个项目占据金陵东路核心路段约1公里，沿金陵东路呈东西向带状分布。3月初，界面新闻现场走访，项目施工场地一片忙碌，塔吊林立，机械轰鸣，有2栋高层住宅地面上已建至4-5层左右，另有多栋旧楼围挡待拆。临近下午五点，仍有不少购房者前往售楼处看房。

在内地打造了多个城市地标的嘉里建设，此次在上海金陵路的这笔重量级投资能凭借金陵华庭“一战成名”吗？近几年房地产市场面临深度调整，市场供求关系、购房心态、行业规模结构都已发生质的变化，房企开启新一轮产品“内卷”，港资开发商的审美与运营模式是否对内地购房者还有足够的吸引力？

大马首富的商业版图

金陵东路项目揭开面纱后，马来西亚首富郭鹤年家族在中国内地的投资版图又扩大了。

嘉里建设由马来西亚首富郭鹤年家族在香港创办。郭鹤年本人集“亚洲糖王”“酒店大王”“粮油大王”“地产大亨”等众多名衔于一身，属于华人商界中最低调也最成功的企业家之一，且连续多年位居马来西亚首富位置。

提到郭鹤年，业内或许较为陌生，但一定对他旗下如遍布亚洲各地的“香格里拉酒店”、商场“嘉里中心”等十分熟悉，包括北京国贸也是郭鹤年家族旗下产业。

据2024年4月福布斯马来西亚富豪榜显示，首富依旧是郭鹤年，身家为115亿美元。值得一提的是，郭鹤年也是世界上最长寿的富豪之一，今年102岁，祖籍福州。

1923年10月，郭鹤年出生于马来西亚，当时的郭家已是马来西亚较有名气的华侨商。1949年1月，郭鹤年三兄弟和五堂兄、十二堂兄、二十一堂弟合资成立郭氏兄弟有限公司。1953年，“郭氏兄弟”成为马来西亚政府在新加坡的大米经销商。

到1955年，“郭氏兄弟”的业务中心从开始大米转向食糖，从事食糖买卖。1959年，郭鹤年与马来西亚联邦土地发展局合作，创办了马来西亚第一家炼糖厂。短短几年之内，郭鹤年便成为马来西亚“糖王”，彼时他才40岁。

1971年，第一家香格里拉酒店在新加坡建立，“郭氏兄弟”公司正式涉足酒店业，郭鹤年开始围绕着太平洋建立起自己庞大的香格里拉王国。1977年，嘉里集团在香港建成第一家“香格里拉大酒店”，1984年又在杭州建成内地第一家香格里拉酒店。

这期间，香港作为“亚洲四小龙”之一崛起，税率低，营商条件优渥，李嘉诚、李兆基等香港地产业四大家族也初露端倪。1974年，“郭氏兄弟”在香港成立嘉里集团，正式进军房地产业务。

1977年，嘉里船务建立，1981年又成立嘉里物流的前身嘉里货仓，与此同时，郭鹤年也开始购买土地兴建酒店和公寓。

1978年，随着改革开放号角的吹响，郭鹤年开始在内地投入巨资。借助当时香港和内地的发展机遇，郭鹤年顺利拥有另一重身份——“酒店之王”。

除食糖、船务、运输、酒店、地产，郭鹤年还涉足传媒、饮料。1993年，他曾从默多克手里买下当时香港销量最高的英文报纸《南华早报》。

据了解，郭鹤年经商讲究速战速决，“一旦看清楚，马要跑得快，你能看到的，别人也能看得到，要抢在他前面。”他始终“保持对时势和未来趋势的敏感与警觉”。

所以，几乎每一个10年，郭鹤年都要进军一个新的领域，不断扩充他的商业帝国。从90年代至今，他年年稳坐马来西亚首富之位，几乎每年入选亚洲十大富豪。2024年3月，胡润研究院发布《2024胡润全球富豪榜》，郭鹤年以1150亿元身家名列榜单122位。

截至目前，嘉里集团（郭鹤年家族控制的跨国企业）的业务覆盖多个领域，其核心子公司包括嘉里建设（房地产）和嘉里物流（物流服务），以及酒店（香格里拉）、粮油（丰益国际）、传媒等产业。

其中，香格里拉在22个国家及地区、76个目的地建立了100多家酒店与度假酒店。郭鹤年担任集团董事长，日常运营管理由其女儿郭慧光负责，任香格里拉集团CEO。

打造出这个“千亿帝国”后，近些年来，郭鹤年的接班问题为不少业内人士所关注。但据了解，年过百岁的郭鹤年仍坚持在一线，郭鹤年共有三子五女。

“城市地标缔造者”

在其千亿商业版图里，地产开发仍占据重要分量，尤其是在中国的一、二线城市。

香港的中半山、九龙、港岛等传统豪宅地段，以及北京国贸CBD、上海静安CBD、杭州西湖畔湖滨商圈、深圳福田CBD等区域，皆有嘉里的身影。

1984年，嘉里集团斥资5亿美元在北京兴建国贸中心，成为当时外资在中国内地投资最大的项目。如今，北京国贸已成为全球最大的商务中心之一，每年租金收入超过50亿元。

北京嘉里中心也是出自嘉里之手，由嘉里建设集团投资建设和运营，位于北京中央商务区核心区光华路1号，东三环核心商圈，紧邻国贸三期，与央视CCTV大楼隔街相望。

据界面新闻了解，嘉里建设以“中心择址观”为指引，从北京、上海到深圳，致力于每座“嘉里中心”都成为区域商务标杆。

在香港，香港嘉里中心既是嘉里建设总部大楼，也是港岛东的新地标，属于国际级旗舰项目。上海静安嘉里中心，项目东临“梅泰恒”商圈，西接静安寺商圈，是静安区引进的第一个大型城市综合体项目。

在深圳，前海嘉里中心是前海纳入广东自贸区后，出让的第一个商业项目，也是前海第一个试点“香港建设模式”的投资项目。此外，深圳嘉里建设广场也是定位福田CBD甲级写字楼，是深圳金融核心区的重要商务地标。

除此之外，还有杭州嘉里中心、拱墅区文晖板块综合体杭州嘉里城，天津嘉里中心，武汉嘉里中心，秦皇岛海碧台，上海浦东嘉里城等标志性项目。

过去四十多年，嘉里建设也很擅长打造豪宅。

香港有名的半山豪宅群，如Branksome Grande、缇山、缇外、腾皇居等，在杭州西湖旁的酒店式公寓逸庐，触顶杭州豪宅天花板，深受市场欢迎。

有了这一个又一个的代表作品后，嘉里建设信心十足，要继续聚焦于内地一线城市，建立优质的投资物业组合。

上海是嘉里建设尤其看好的城市，决定加码上海，增强战略纵深。2021年，嘉里建设全资附属公司卓妙有限公司被确定为上海市黄浦区外滩街道10幅地块及江西南路、山东南路、盛泽路、070-02地下空间地块项目遴选阶段的实施主体。

这无疑是一项“建设难度大、周期长、资金需求量高”的投资。因此，在2022年和2023年，嘉里建设分为两批次才拿下这10幅地块，总拿地金额高达221亿元，总开发体量65.5万平方米。

又一次落子上海，嘉里建设看到的主要是机遇，通过对这10块地整体规划后，嘉里建设想要为上海带来一次史诗级焕新。

约240米和180米的超高层办公塔楼，与黄浦江对岸的“三件套”遥相呼应；4幢约150米超高层住宅，步行就能到外滩；约1公里长12万平方米的低密风貌商业群落，将是最大的风貌漫步街区之一。

一个城市级地标呼之欲出。

斥资400多亿能否再造传奇

这是嘉里建设在中国内地投资规模最大的综合用途项目。

据市场人士测算，金陵东路地块的总动迁成本超过200亿元，预计总投资规模将超400亿元。

在业内看来，今天的金陵东路，就如同20年前的新天地，但又远远超越新天地。金陵东路与新天地城市更新总体规模上相近，但其低密风貌商业群落中，历史更新保护建筑规模超12万平方米，相当于新天地的两倍。

金陵东路筑路于1860年，曾是二十世纪初上海除外滩之外土地估值最高的区块之一，在规划建造初期对标的便是“大马路”南京路。当年，金陵东路自外滩至现西藏南路两侧的业主，在重建新屋时都被要求建造高度、深度、开间统一的拱廊，使得金陵东路最终在20世纪30年代形成了成熟的骑楼街市格局。

嘉里建设认为，历史风貌保护等元素“将增添项目物业发展部分吸引力，并支持该项目投资物业部分的长期增长。集团预计余下地块部分将分阶段推出作收租用途，带来可观的经常性租金收入。”

为了项目能够顺利推进，嘉里建设做了不少努力。首先是资金上，2022年6月，嘉里建设作为卖方将旗下沙田及柴湾两个货仓出售于华润创业，总代价为46.20亿港元。

人才也很重要。去年下半年，原华润万象生活的助理总裁兼首席商务官张芳，于2024年9月2日加入嘉里建设，担任商业副总裁。嘉里建设主席郭孔华称，张芳将负责公司的商业定位、市场管理等重要职能，并汇报给投资物业首席顾问李玉芳。

现在，到了金陵东路项目推进的关键一步，住宅产品金陵华庭将首次面市。作为该街道20年来首次住宅供应土地，金陵华庭的入市表现可视为市场对黄浦老城厢城市更新项目的信心试金石。

金陵华庭会成为打响上海新年以来豪宅热销的第一枪吗？据项目销售反馈，金陵华庭的市场反响热烈，验资3000万的客户已接近2000组，样板房的预约参观时间基本排满。

某资深地产分析师认为，金陵华庭可能是黄浦核心段最后一批高端住宅之一，其产品力和地段含金量均显示出足够的市场诚意。

在上海一名业内人士看来，“项目的位置优势一般，属于老黄浦，而且是黄浦偏落后的一片区域，周边拆迁居多，商业也不够丰富，且以游客为主。”

一名看过金陵华庭样板间的购房者告诉界面新闻，目前还在犹豫要不要认筹，主要是金陵华庭的得房率很低，应该不到70%。“我觉得买这个盘唯一的逻辑就是认不认可这个地段，但依然有赌博的成分。”

另外，因上海浦东项目，市场对嘉里建设的产品兑现也有些怀疑。上海荟萃庭一名业主向界面新闻表示，“买房之前看开发商是嘉里，以为很靠谱，样板间也做得挺好，但现在看来是活不对板。”其表示，嘉里建设位于上海浦东的荟萃庭本应年前预看房，但拖延到现在都开始，项目中途多次停工。

“无人机看外立面还是坑坑洼洼，以及内装等都存在不少问题，多次与开发商沟通无果。”上述人士表示，他买的房源是小户型，单价9万多，“应该是想拖到金陵华庭认筹完再预看房，主要是不想影响金陵华庭的销售。”

更重要的是，港资开发商出身的嘉里建设，其产品设计上可能与当前的内地市场不完全匹配。比如金陵华庭自认为是产品亮点的“即便是建筑面积约270平方米的最小面积户型，也设置独立的保姆套间”，很多购房者并不买账。

一名购房者告诉界面新闻，“它这个面积段就不应该做独立的保姆动线，甚至不需要保姆间。”

金陵路项目被定位为上海迈向全球卓越城市的标志性工程，嘉里建设能否在此再造一个传奇？金陵华庭的首战成果很关键。至少，若金陵华庭首开销售表现强劲，势必会增强市场对嘉里建设后续开发能力的信任，助力其争夺上海豪宅市场份额，快速回笼资金，确保甲级写字楼、商业街区的顺利建设。